La moratoria de Valencia y el cambio de uso a apartamento turístico: lo que necesitas saber
Si tienes un local, un bajo o cualquier otro inmueble en Valencia y estás valorando convertirlo en apartamento turístico, lo primero que debes saber es que Valencia tiene una moratoria vigente sobre nuevas licencias de alojamiento turístico en gran parte de su territorio. Pero moratoria no significa imposible. Significa que hay que saber exactamente qué se puede hacer, en qué zonas y con qué estrategia.
Esta página te explica qué es la moratoria, qué opciones reales siguen abiertas y qué proceso técnico y administrativo existe para quien quiere dar el paso con información real sobre la mesa, no con expectativas que luego se frustran.
¿Qué es la moratoria turística de Valencia y por qué existe?
El Ayuntamiento de Valencia declaró en 2018 una suspensión de nuevas licencias de vivienda de uso turístico (VUT) y apartamentos turísticos en el centro histórico y otras zonas de alta concentración turística. El motivo fue el crecimiento acelerado del alquiler turístico, que estaba presionando el mercado de vivienda residencial y desplazando a vecinos en barrios como El Carmen, Ruzafa, Cabanyal o Benimaclet.
Esta moratoria se formalizó posteriormente con la aprobación del Plan Especial de Alojamiento Turístico (PEAT) de Valencia, que establece zonas de densidad turística y fija límites máximos de alojamientos por sección censal. El PEAT clasifica el territorio en:
- Zonas saturadas: donde no se conceden nuevas licencias turísticas individuales bajo ningún concepto.
- Zonas con capacidad residual: donde pueden aprobarse nuevas licencias bajo condiciones específicas y mientras quede cupo disponible.
- Zonas sin restricción especial: donde el procedimiento ordinario del Decreto 10/2021 es directamente aplicable.
La normativa autonómica de referencia es el Decreto 10/2021 del Consell de la Comunitat Valenciana, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en toda la Comunitat, mientras que el PEAT añade la capa de restricción local específica de Valencia ciudad.
¿Qué opciones reales tienes en Valencia?
1. Verificar si tu zona aún tiene capacidad turística
No toda Valencia está saturada. El PEAT asigna una densidad máxima por sección censal, y algunas zonas todavía tienen cupo disponible para nuevas licencias. El primer paso de cualquier análisis es consultar si la sección censal donde se ubica el inmueble tiene o no capacidad residual. Este dato puede ser la diferencia entre una operación viable y una inviable antes de comprometer un euro.
2. El edificio de uso exclusivo turístico
En zonas saturadas, la única vía posible para nuevas altas es un edificio donde el 100% de las unidades se destinan a uso turístico. En este caso, el inmueble puede solicitar la calificación como establecimiento de alojamiento turístico colectivo, lo que lo sitúa en un régimen diferente al del apartamento aislado en un edificio residencial. Esta vía es especialmente relevante para inversores que estén planteándose la compra o rehabilitación de un edificio entero.
3. Transmisión de una licencia turística existente
Si un inmueble ya dispone de licencia turística activa, es posible adquirirlo junto con esa licencia. La transmisión requiere un procedimiento administrativo ante el Ayuntamiento, pero permite operar en zonas donde ya no se conceden nuevas altas. En zonas saturadas, la licencia transferible tiene valor patrimonial propio y su precio suele reflejarse en el precio de venta del inmueble.
4. Preparar el inmueble ahora, operar cuando cambie la norma
El cambio de uso urbanístico y arquitectónico —pasar un local o bajo a uso turístico o residencial en el Catastro— es un procedimiento independiente de la licencia turística. Nada impide ejecutar el cambio de uso urbanístico, acondicionar el inmueble técnicamente y estar listo para solicitar la licencia turística en cuanto la normativa lo permita o en cuanto se libere cupo en la zona. Es una estrategia válida para quien tiene el inmueble y un horizonte de inversión a medio plazo.
5. Municipios del área metropolitana sin moratoria
La moratoria aplica al término municipal de Valencia. Municipios del área metropolitana —Burjassot, Mislata, Albal, Paiporta, Sedaví— o municipios costeros próximos tienen sus propias normativas, en general sin las restricciones de densidad del PEAT valenciano. Si la ubicación no es un requisito inamovible, ampliar el radio de búsqueda puede ser la vía más eficiente para el mismo tipo de inversión.
Requisitos técnicos que debe cumplir el apartamento turístico
Más allá de la licencia, el inmueble debe cumplir requisitos técnicos específicos para uso turístico, establecidos por el Decreto 10/2021 y por el CTE:
Distribución mínima obligatoria
El Decreto 10/2021 exige que todo apartamento turístico cuente con: sala de estar-comedor, cocina equipada (nevera, vitrocerámica, microondas y menaje completo), dormitorio y baño completo. La superficie mínima orientativa es de 25 m² útiles para dos personas, con incrementos según la capacidad máxima declarada de alojados.
Climatización obligatoria
A diferencia de una vivienda ordinaria, los apartamentos turísticos deben contar con instalación de calefacción y refrigeración. Este requisito, que no existe para uso residencial convencional, hay que incorporarlo al proyecto desde el inicio para evitar obras adicionales posteriores.
Altura libre y ventilación
Rigen los requisitos del CTE: 2,50 m de altura libre en estancias habitables y 2,20 m en zonas de paso. Las estancias habitables deben tener ventilación e iluminación natural directa con huecos de al menos el 8% de la superficie del suelo.
Accesibilidad y cierre independiente
El acceso al inmueble debe ser accesible o adaptable según el DB-SUA. Además, el apartamento turístico debe contar con cierre de seguridad independiente del resto del edificio, lo que en el caso de locales reconvertidos puede implicar la creación de un acceso propio desde la calle o desde portal.
El proceso técnico: qué hace el arquitecto
Paso 1 — Análisis previo de viabilidad
Antes de cualquier inversión, realizo un análisis en dos frentes: (1) viabilidad urbanística, comprobando la capacidad turística de la zona según el PEAT y la compatibilidad del uso con la calificación del suelo en el PGOU; y (2) viabilidad técnica, verificando si el inmueble cumple o puede cumplir los requisitos de altura, superficie, ventilación, climatización y accesibilidad. Con este análisis sobre la mesa, puedes tomar decisiones informadas antes de comprometerte con ninguna compra o inversión.
Paso 2 — Proyecto técnico de cambio de uso y reforma
Si la viabilidad es positiva, redacto el proyecto de cambio de uso con reforma, que incluye: memoria descriptiva y justificativa, planos del estado actual y del estado reformado, justificación del cumplimiento del CTE y del Decreto 10/2021, presupuesto de ejecución material y estudio básico de seguridad y salud. El proyecto se visa en el Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV).
Paso 3 — Licencia urbanística
Se presenta la solicitud de licencia de obras y cambio de uso ante el Ayuntamiento de Valencia. Dependiendo de la magnitud de las obras, puede tramitarse como licencia de obra mayor —con plazo de resolución de 3 a 6 meses— o mediante declaración responsable para obras menores, que permite iniciar las obras en el momento de su presentación.
Paso 4 — Ejecución de obras y dirección facultativa
Las obras se ejecutan bajo la dirección del arquitecto, que supervisa la adecuación al proyecto, emite certificaciones de avance y gestiona cualquier modificación que surja durante la ejecución.
Paso 5 — Certificado final de obra y primera ocupación
Al terminar las obras, emito el certificado final de obra y se solicita la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento. Este documento es necesario para contratar suministros a nombre del nuevo uso y es requisito previo para el expediente de licencia turística.
Paso 6 — Declaración responsable ante la Agència Valenciana del Turisme
Con el inmueble en regla urbanísticamente, se presenta la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la Agència Valenciana del Turisme (AVT). El número de registro turístico obtenido debe figurar en todas las comunicaciones comerciales y plataformas de reservas (Airbnb, Booking, etc.). En Valencia ciudad, este paso está condicionado por el PEAT: sin cupo disponible en la zona, el registro no se concede aunque el inmueble esté técnicamente en regla.
Normativa aplicable
- Plan Especial de Alojamiento Turístico (PEAT) de Valencia: regula las zonas de densidad turística y las condiciones para nuevas licencias en Valencia ciudad.
- Decreto 10/2021 del Consell de la Comunitat Valenciana: regula los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en toda la Comunitat.
- Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana: marco legal sectorial del turismo.
- PGOU de Valencia: determina la compatibilidad de usos por zonas y parcelas.
- LOTUP (Ley 5/2014 de la Generalitat Valenciana): marco legal autonómico del urbanismo.
- CTE (Código Técnico de la Edificación): requisitos técnicos de seguridad, habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda?
- Honorarios de arquitecto (análisis previo + proyecto + dirección de obra): entre 3.500 € y 9.000 € según la complejidad y la superficie.
- Tasas municipales: entre el 2% y el 4% del presupuesto de obra, más tasa fija de tramitación.
- Obra: muy variable. Un local de 60 m² que pasa a apartamento turístico puede necesitar entre 35.000 € y 80.000 € en función del estado de partida y de los estándares de acabado exigidos.
- Plazo total: entre 8 y 20 meses desde el inicio del proyecto hasta la obtención del registro turístico, con variaciones importantes según la vía elegida y la carga del Ayuntamiento.
¿Tienes un inmueble en Valencia y quieres saber si el cambio de uso a turístico es viable?
Antes de comprar o de comprometerte con ninguna inversión, lo más útil es una primera consulta técnica que te diga en qué zona estás, qué cupo hay disponible y si el inmueble cumple los requisitos técnicos básicos. Esa información puede ahorrarte mucho dinero y mucho tiempo.
Cuéntame qué tienes entre manos y te digo qué opciones reales tienes sobre la mesa.