¿Qué es un apartamento turístico y en qué se diferencia de una vivienda de uso turístico?
En la Comunitat Valenciana, el Decreto 10/2021 del Consell distingue dos figuras con implicaciones técnicas y administrativas diferentes:
- Apartamento turístico (AT): inmueble cuyo destino principal es el alojamiento turístico, que cumple estándares específicos de dotación y equipamiento definidos por la normativa autonómica y que puede comercializarse de forma continuada durante todo el año.
- Vivienda de uso turístico (VUT): vivienda con uso residencial que se arrienda temporalmente a turistas, con un máximo de cuatro clientes simultáneos. Su régimen es más flexible en dotaciones pero tiene limitaciones en la capacidad y en la continuidad del arrendamiento.
Ambas figuras requieren un cambio de uso en el Catastro cuando el inmueble de origen no es una vivienda —por ejemplo, si parte de un local comercial, una planta baja, un almacén o cualquier otro inmueble sin uso residencial previo—. El proceso técnico y administrativo para llevar a cabo ese cambio de uso es el que gestiona el arquitecto.
Por qué la provincia de Castellón ofrece oportunidades reales para el alojamiento turístico
A diferencia de Valencia capital, la provincia de Castellón no tiene moratoria de alojamiento turístico. Eso significa que el procedimiento ordinario del Decreto 10/2021 es aplicable en prácticamente todo el territorio provincial, con las únicas particularidades del PGOU de cada municipio. No hay restricciones de densidad por zonas saturadas: si el inmueble es viable técnicamente y el uso es compatible urbanísticamente, el proceso puede adelante.
Geográficamente, la provincia combina tres perfiles turísticos muy distintos, cada uno con su propia demanda y su propio tipo de oportunidad:
La Costa Azahar: la demanda más directa y la mayor rotación
Los municipios de la Costa Azahar —Benicàssim, Oropesa del Mar, Alcossebre, Peñíscola, Benicarló, Vinaròs, el Grao de Castellón, Moncofa y Nules-Platja— concentran la demanda turística de sol y playa durante los meses de verano y los puentes de primavera y otoño. Aquí, la conversión de locales en planta baja, de bajos comerciales sin actividad o de pequeños almacenes en apartamentos turísticos es una inversión con retorno claro: la temporada es intensa, la demanda supera la oferta en muchos casos y el precio medio por noche en apartamento reglado es significativamente mayor que en el mercado negro.
Municipios como Peñíscola —con más de un millón de visitantes anuales— o Alcossebre —con una demanda muy consolidada de cliente de calidad— ofrecen ocupaciones de verano por encima del 85% para alojamiento bien posicionado.
El interior con encanto: turismo slow, naturaleza y patrimonio
El interior de la provincia de Castellón ofrece un perfil turístico completamente diferente: escapadas de fin de semana, turismo de naturaleza, senderismo, gastronomía y patrimonio histórico. La demanda es menos estacional que en costa y, en muchos casos, hay mucho menos alojamiento reglado disponible, lo que supone una ventaja competitiva real para quien entre primero.
Las zonas con mayor potencial turístico en el interior son:
- El Maestrazgo y Los Ports: con Morella como referencia principal, declarada Bien de Interés Cultural y uno de los pueblos medievales más bien conservados del Mediterráneo. Municipios como Forcall, Cinctorres, Peñarroya de Tastavins o Portell de Morella tienen un stock de inmuebles —casas de pueblo, antiguas plazas bajas, edificios en piedra— con posibilidad de reconversión a alojamiento turístico rural de alta gama.
- El Alt Maestrat y la Sierra de Gúdar-Javalambre: Vilafranca del Cid, Vistabella del Maestrat o Castellfort ofrecen entornos de montaña con senderismo, nieve próxima en invierno y un turismo de naturaleza en crecimiento acelerado.
- El área de Penyagolosa: Vistabella, Xodos o Villahermosa del Río forman parte de uno de los espacios naturales más singulares de la Comunitat Valenciana, con una demanda creciente de turismo de senderismo y desconexión.
En estos municipios, el coste de adquisición y reforma es comparativamente bajo, la competencia es escasa y la diferenciación del producto es más fácil que en costa. El perfil del cliente es de gasto medio-alto y estancias más largas.
Castellón capital y el Grao: turismo urbano y de playa combinado
Castellón de la Plana y su barrio marítimo El Grao tienen una doble demanda: turismo de negocios y congresos, turismo cultural y de paso, y turismo de playa a menos de 10 minutos del centro. Los bajos y locales comerciales del Grao o del entorno de la Avenida del Mar tienen potencial de conversión a uso turístico con una inversión relativamente contenida, aprovechando una demanda que no tiene la estacionalidad extrema de los municipios costeros más turísticos.
Qué requisitos técnicos debe cumplir el inmueble
1. Compatibilidad urbanística con el uso turístico
El primer paso, siempre, es consultar el PGOU del municipio correspondiente. El uso turístico no es automáticamente compatible en cualquier zona: en polígonos industriales, en suelo rústico protegido o en zonas de uso exclusivo terciario con limitaciones, puede haber restricciones importantes. En casco urbano o en suelo residencial, la compatibilidad es generalmente mayor, aunque cada PGOU tiene sus particularidades. En municipios rurales pequeños, la normativa urbanística puede ser más permisiva o estar menos desarrollada, lo que puede ser una ventaja.
2. Distribución mínima y equipamiento
El Decreto 10/2021 exige que todo apartamento turístico disponga de: sala de estar-comedor, cocina equipada (nevera, vitrocerámica o similar, microondas y menaje completo), al menos un dormitorio y un baño completo. La superficie mínima orientativa es de 25 m² útiles para dos personas, con incrementos proporcionales según la capacidad máxima declarada de alojados.
3. Climatización obligatoria
A diferencia de una vivienda ordinaria, los apartamentos turísticos deben contar con instalación de calefacción y refrigeración. Este requisito, que en el interior de la provincia puede parecer obvio para el invierno, implica dimensionar la instalación desde el proyecto para evitar obras adicionales posteriores.
4. Altura libre y ventilación natural
Rigen los requisitos del CTE: 2,50 m de altura libre en estancias habitables, 2,20 m en zonas de paso. Las estancias habitables deben tener ventilación e iluminación natural directa con huecos de al menos el 8% de la superficie del suelo de cada estancia. En locales ciegos o con fachada muy reducida, esto puede obligar a la creación de un patio interior o a una redistribución significativa.
5. Accesibilidad
Las condiciones de accesibilidad del DB-SUA aplican tanto al acceso al inmueble como a las zonas comunes del edificio. En locales en planta baja que se convierten en apartamento turístico, el acceso desde la calle debe ser accesible o adaptable. En municipios rurales con edificios históricos, este requisito puede tener interpretaciones específicas que hay que verificar con el Ayuntamiento correspondiente.
El proceso de cambio de uso a apartamento turístico: paso a paso
Paso 1 — Análisis de viabilidad urbanística y técnica
Compruebo la compatibilidad del uso turístico con el PGOU del municipio, verifico que no haya restricciones de densidad turística en la zona y analizo las condiciones técnicas del inmueble: altura, superficie, ventilación, acceso. Esto determina si la inversión tiene sentido antes de comprometerse con ninguna compra.
Paso 2 — Proyecto técnico de cambio de uso y reforma
Si la viabilidad es positiva, redacto el proyecto de cambio de uso con reforma, que incluye: memoria descriptiva y justificativa, planos del estado actual y del estado propuesto, justificación del cumplimiento del CTE y del Decreto 10/2021, presupuesto de ejecución material y estudio básico de seguridad y salud. El proyecto se visa en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana (COACV), en la demarcación correspondiente al municipio.
Paso 3 — Licencia urbanística municipal
Se presenta la solicitud de licencia de obras y cambio de uso ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble. El plazo varía significativamente: en municipios pequeños del interior puede resolverse en semanas; en capitales de provincia o municipios costeros con más volumen de expedientes, el plazo puede ser de 3 a 6 meses. Para obras menores sin afección estructural ni de fachada, la declaración responsable permite iniciar las obras de inmediato.
Paso 4 — Ejecución de obras y dirección facultativa
Las obras se ejecutan bajo la dirección del arquitecto, que supervisa la adecuación al proyecto, emite las certificaciones de avance y gestiona cualquier modificación técnica que surja durante la ejecución.
Paso 5 — Certificado final de obra y primera ocupación
Al terminar las obras, emito el certificado final de obra y se solicita la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento. En algunos municipios pequeños del interior, este paso es notablemente más ágil que en las capitales. Sin la licencia de primera ocupación, no se pueden contratar suministros a nombre del nuevo uso ni iniciar el expediente de licencia turística.
Paso 6 — Declaración responsable ante la Agència Valenciana del Turisme
Con el inmueble en regla urbanísticamente, se presenta la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la Agència Valenciana del Turisme (AVT). El número de registro turístico obtenido debe figurar en todas las comunicaciones comerciales y plataformas de reservas (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.). Sin este registro, el alquiler turístico es ilegal y está sujeto a sanciones que pueden superar los 60.000 €.
Normativa aplicable en la provincia de Castellón
- Decreto 10/2021 del Consell de la Comunitat Valenciana: regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en toda la Comunitat.
- Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana: marco legal sectorial del turismo.
- PGOU del municipio correspondiente: determina la compatibilidad de usos, las condiciones edificatorias y los trámites de licencia.
- LOTUP (Ley 5/2014 de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje): marco legal autonómico del urbanismo.
- CTE (Código Técnico de la Edificación): requisitos técnicos de seguridad, habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad.
- REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión): instalación eléctrica adaptada al nuevo uso.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda un cambio de uso a apartamento turístico en Castellón?
- Honorarios de arquitecto (análisis previo + proyecto + dirección de obra): entre 2.500 € y 8.000 € según superficie y complejidad.
- Tasas municipales: entre el 2% y el 3,5% del presupuesto de obra, más tasas fijas de tramitación (variables por municipio; en pueblos pequeños del interior pueden ser muy reducidas).
- Obra: muy variable. Un local de 60 m² que pasa a apartamento turístico puede costar entre 30.000 € y 70.000 € según el estado de partida y los estándares de acabado que marque el posicionamiento del producto.
- Plazo total: entre 4 y 14 meses desde el inicio del proyecto hasta el registro turístico, con variaciones importantes según el municipio. En interior, el proceso suele ser más ágil que en costa o capital.
¿Tienes una propiedad en la costa o el interior de Castellón y quieres saber si puede convertirse en apartamento turístico?
El primer paso es una consulta técnica que te diga si el uso turístico es compatible con la normativa del municipio y si el inmueble cumple o puede cumplir los requisitos técnicos. Esa información, antes de comprar o de comprometer la inversión, puede ser determinante.
Trabajo en toda la provincia de Castellón, tanto en municipios costeros como en el interior. Cuéntame qué inmueble tienes y en qué municipio, y te doy una primera valoración.